Hvad koster totalentreprise på Frederiksberg?

Hvad dækker en totalentreprise?

I en totalentreprise køber du både projektering og udførelse hos én part. Totalentreprenøren tegner, beregner, søger myndighedsgodkendelse, indkøber materialer og styrer alle fag frem til aflevering. Du har én kontrakt, én tidsplan og én ansvarlig, hvis noget går skævt.

Det står i modsætning til hovedentreprise, hvor du selv (eller din rådgiver) står for projektet, og entreprenøren kun udfører. For mange boligejere på Frederiksberg er totalentreprise attraktivt, netop fordi projekterne ofte er komplekse og kræver koordinering på lidt plads.

Typiske totalentrepriser på Frederiksberg

Boligmassen på Frederiksberg er præget af tætte karrébebyggelser, klassiske etageejendomme og enkelte villa- og byhuskvarterer. Det giver nogle gennemgående projekttyper:

• Totalrenovering af ældre lejlighed med nye installationer, gulve og overflader
• Sammenlægning af to lejligheder eller nedrivning af ikke-bærende vægge
• Ombygning af loftrum eller kælder til beboelse
• Nyt køkken og bad som samlet, nøglefærdig entreprise
• Tilbygning, udestue eller kviste på villa og byhus
• Nybyggeri på en fritliggende grund
• Facade-, tag- og vinduesarbejder i sammenhæng med indvendig renovering

Hvornår er totalentreprise det rigtige valg?

Totalentreprise giver mest værdi, når flere fag skal spille sammen, og når du ikke selv har tid til at være byggeleder. Skal der både brydes vægge, føres nye rør, trækkes kabler, spartles, males og lægges gulv, er koordineringen ofte det, der afgør, om tidsplanen holder.

Har du derimod en enkelt, afgrænset opgave, for eksempel maling af to rum eller udskiftning af et toilet, er en fagentreprise typisk billigere og hurtigere at aftale.

Totalentreprise pris: vejledende spænd

Prisen på en totalentreprise afhænger af omfang, materialer, bygningens tilstand og adgangsforholdene. Nedenstående spænd er generelle og landsdækkende og skal ses som en ramme, ikke et tilbud.

Priser er inkl. moms og uden uforudsete forhold. Ældre ejendomme kan rumme overraskelser i konstruktioner og installationer.

Hvad påvirker prisen mest?

• Bygningens alder og skjulte skader i gulve, vægge og rør
• Om der flyttes vand og afløb (bad og køkken)
• Materialevalg: standard, mellem eller high-end
• Adgangsforhold, kranbehov, stillads og containerplads
• Krav fra ejer- eller andelsforening til arbejdstider og støj
• Om der er brug for ingeniørberegning af bærende konstruktioner

Processen trin for trin

1. Behovsafklaring: du beskriver ønsker, budgetramme og ønsket tidspunkt.
2. Besigtigelse: entreprenøren gennemgår boligen og vurderer konstruktioner og installationer.
3. Tilbud og kontrakt: fast pris eller pris med defineret regningsarbejde, gerne efter AB Forbruger.
4. Projektering: tegninger, konstruktionsberegninger og materialebeskrivelse.
5. Myndighedsbehandling: ansøgning om byggetilladelse hos Frederiksberg Kommune, hvis projektet kræver det.
6. Udførelse: nedrivning, råhus, tømrer, murer, VVS, el, maler og gulv i planlagt rækkefølge.
7. Aflevering: gennemgang, mangelliste og dokumentation.
8. Garantigennemgang: typisk efter 1 og 5 år.

Byggetilladelse og regler på Frederiksberg

Mange indvendige renoveringer kan udføres uden byggetilladelse, men der skal søges, når du ændrer bærende konstruktioner, etablerer nye boligenheder, sammenlægger lejligheder, ændrer anvendelse af loft eller kælder eller bygger til. Ansøgningen sendes til Frederiksberg Kommune via den digitale byggesagsportal.

Vær desuden opmærksom på:

• Bevaringsværdige facader og krav til vinduer, altaner og kviste
• Lokalplaner, der kan regulere materialer og udtryk
• Autorisationskrav for el- og VVS-arbejde
• Vedtægter og generalforsamlingsbeslutning i ejer- og andelsforeninger

En erfaren totalentreprenør håndterer typisk hele myndighedsdialogen for dig.

Særlige forhold i tæt bebyggelse

Frederiksberg er en af landets mest tætbebyggede kommuner, og det påvirker byggelogistikken. Der er sjældent plads til frit oplag af materialer, og containere, stillads og lift kræver ofte tilladelse til råden over vej. Naboer bor tæt, så støjende arbejde skal planlægges inden for aftalte tidsrum.

Spørg derfor altid entreprenøren, hvordan materialer bringes ind, hvor affald opsamles, og hvordan trapper og fællesarealer beskyttes. Det er ofte her, forskellen mellem tre tilbud reelt ligger.

Materialevalg der holder i ældre ejendomme

Ældre etageejendomme og byhuse stiller andre krav end nybyggeri. Nogle typiske overvejelser:

• Konstruktion: konstruktionstræ og stålbjælker ved nedtagning af vægge, beton og mursten i fundament og facade
• Fugt og varme: isolering skal vælges, så konstruktionen kan tørre ud, indvendig efterisolering kræver omtanke
• Overflader: gipsplader giver plane vægge hurtigt, mens puds bevarer det oprindelige udtryk
• Installationer: nye rørinstallationer og kabler bør føres, så de senere kan udskiftes
• Vinduer og døre: afstem materiale og sprosseopdeling med ejendommens karakter
• Tag: tegl, skifer eller tagpap afhængigt af eksisterende konstruktion

Tidsplan og budgetstyring

En realistisk tidsplan er en del af tilbuddet. Som pejlemærke tager en gennemrenovering af en lejlighed typisk 8-16 uger, mens en tilbygning eller ombygning med myndighedsbehandling ofte løber over 4-9 måneder inklusive sagsbehandlingstid.

Aftal betaling efter stadier, for eksempel efter nedrivning, efter lukning af installationer og ved aflevering. Sæt 10-15 % af budgettet til side som buffer til uforudsete forhold, som især dukker op i ældre ejendomme.

Aflevering, garanti og vedligehold

Ved afleveringen gennemgår du boligen sammen med entreprenøren og noterer mangler i en fælles liste med frister. Bed om dokumentation: eltjek, VVS-attest, tegninger som udført, produktdatablade og garantibeviser.

Efterfølgende vedligehold er begrænset, men husk at:

• Tjekke fuger i bad og omkring vinduer årligt
• Rense tagrender og afløb
• Efterse malede træværk udvendigt hvert 3.-5. år
• Kontrollere ventilation, så nye tætte konstruktioner ikke giver fugtproblemer

Derfor bør du sammenligne tre tilbud

Totalentrepriser er sjældent direkte sammenlignelige, før du har flere tilbud på bordet. Med tre tilbud kan du se, om priserne følger hinanden, og hvem der har forstået opgaven bedst.

• Du får indblik i, hvad markedsprisen reelt er
• Du kan sammenligne, hvad der er med og fravalgt i hvert tilbud
• Du ser forskelle i tidsplan, byggeledelse og forbehold
• Du får et bedre grundlag for at forhandle materialer og løsninger

Kom i gang med dit projekt

Beskriv dit byggeprojekt på Frederiksberg på cirka et minut: type opgave, boligens alder, kvadratmeter og hvornår du ønsker start. Derefter bliver du sat i kontakt med relevante totalentreprenører i området, som giver dig tre gratis og uforpligtende tilbud. Du vælger selv, om du vil gå videre, og du er ikke bundet til noget undervejs.

Hos BoligOpgaver finder du også hjælp til andre boligopgaver i Frederiksberg og resten af landet.