Hvad koster totalentreprise i Roskilde?

Hvad dækker en totalentreprise?

Ved en totalentreprise indgår du én kontrakt med ét firma, der står for både projektering og udførelse. Totalentreprenøren tegner eller får tegnet projektet, søger byggetilladelse, indkøber materialer og styrer alle fag frem til aflevering.

For dig som boligejer i Roskilde betyder det:

• Én kontaktperson i hele forløbet
• Én samlet pris og én tidsplan
• Ét ansvar, hvis noget går skævt mellem fagene
• Færre beslutninger, du selv skal koordinere i hverdagen

Totalentreprise, hovedentreprise eller fagentrepriser?

Forskellen ligger i, hvem der bærer ansvaret for projektet.

• Totalentreprise: entreprenøren står for både tegninger/projektering og udførelse. Mest velegnet til større, sammensatte projekter.
• Hovedentreprise: du (eller din rådgiver) leverer projektet, og entreprenøren udfører og styrer underentreprenører.
• Fagentrepriser: du hyrer tømrer, murer, el og VVS hver for sig og koordinerer selv.

Skal du renovere hele huset eller bygge til, giver en totalentreprise typisk den mest forudsigelige proces.

Typiske opgaver i Roskilde

Boligmassen i Roskilde Kommune spænder bredt, fra ældre bykernehuse og murermestervillaer i kvarterer omkring domkirken til parcelhuse fra 1960-80'erne i Himmelev, Svogerslev og Vindinge samt nyere boliger i Trekroner. Det giver forskellige typer projekter:

• Totalrenovering af villa eller ældre byhus
• Tilbygning med køkken-alrum eller ekstra værelser
• Ombygning og ny planløsning, ofte kombineret med nyt bad og køkken
• Udnyttelse af tagetage med kvist eller ovenlys
• Nedrivning og nybyggeri på eksisterende grund
• Efterisolering, nye vinduer og nyt tag som samlet pakke

Hvad koster en totalentreprise?

Prisen afhænger af omfang, materialer, husets tilstand og hvor meget der skal bygges om i konstruktionerne. Nedenstående spænd er generelle og landsdækkende, brug dem som pejlemærke, ikke som tilbud.

Alle priser er inkl. moms og varierer betydeligt fra projekt til projekt.

Hvad flytter prisen mest?

• Om der ændres i bærende konstruktioner
• Nye rør, kabler og ventilation kontra delvis udskiftning
• Antal vådrum og køkkener
• Materialevalg, fra standard til arkitekttegnet
• Adgangsforhold og pladsen til materialer og container

Processen trin for trin

1. Idé og budget: du beskriver ønsker, ramme og tidshorisont.
2. Tilbud: du modtager tilbud og gennemgår omfang og forudsætninger.
3. Kontrakt: aftale med pris, tidsplan, betalingsplan og garantier.
4. Projektering: tegninger, konstruktioner og materialebeskrivelse.
5. Byggetilladelse: ansøgning hos Roskilde Kommune, hvor det kræves.
6. Udførelse: råhus, tømrer, murer, VVS, el, gips, maler og gulve i planlagt rækkefølge.
7. Aflevering: gennemgang, mangelliste og dokumentation.
8. Garantigennemgang: typisk efter 1 og 5 år.

Byggetilladelse og lokalplaner i Roskilde

Tilbygninger, nybyggeri og ændringer af bærende konstruktioner kræver som regel byggetilladelse fra Roskilde Kommune. Indvendige ændringer uden indgreb i konstruktioner kan ofte klares uden, men installationsarbejde skal altid udføres af autoriserede el- og VVS-installatører.

Vær særligt opmærksom, hvis din bolig ligger i den ældre del af byen eller i et område med bevarende lokalplan: her kan der være krav til facader, tagmateriale, vinduestyper og farver. En erfaren totalentreprenør afklarer det, inden projektet tegnes færdigt.

Materialer og valg undervejs

Materialevalget påvirker både pris, drift og udtryk:

• Konstruktion: beton i fundament og terrændæk, mursten eller letbeton i ydervægge, konstruktionstræ i tag og skillevægge
• Isolering: mineraluld eller trykfast isolering, nyt byggeri følger gældende krav i bygningsreglementet
• Tag: tegl, betontagsten eller tagpap afhængigt af hældning og husets stil
• Vinduer og døre: træ, træ/alu eller plast med to- eller trelags glas
• Indvendigt: gipsplader, trægulve, klinker og malerbehandling

Bed om at få materialer specificeret med fabrikat i tilbuddet, det gør tilbud sammenlignelige.

Hvornår er totalentreprise det rigtige valg?

Totalentreprise giver mest værdi, når projektet er stort eller involverer mange fag på én gang. Overvej det, hvis:

• Du renoverer hele boligen eller flere rum samtidigt
• Der skal ændres planløsning og bærende vægge
• El og VVS skal udskiftes sammen med overflader
• Du bygger til eller udnytter tagetagen
• Du bor et andet sted under byggeriet og ikke kan koordinere dagligt

Skal der kun males eller lægges gulv, er en enkelt fagentreprise billigere.

Tidsplan og budgetstyring

En realistisk tidsplan er lige så vigtig som prisen. Aftal fra start, hvornår hvert fag møder op, hvornår du skal træffe valg om fliser, køkken og farver, og hvad der sker ved ændringer undervejs.

Gode aftalepunkter:

• Skriftlige tillægsaftaler ved ændringer
• Betalingsplan koblet på afsluttede stadier, ikke store forudbetalinger
• Fast kontaktperson og aftalte byggemøder
• Klar aftale om oprydning, container og strøm/vand under byggeriet

Sådan vurderer du en totalentreprenør

• Er firmaet registreret med CVR og har ansvarsforsikring?
• Har de udført lignende projekter på huse fra samme periode?
• Bruger de autoriserede el- og VVS-installatører?
• Er tilbuddet specificeret post for post, eller kun én samlet sum?
• Fremgår forudsætninger og forbehold tydeligt?
• Tilbydes byggegaranti og garantigennemgang?

Bed om adresser på tidligere projekter i Roskilde-området, så du kan se resultatet med egne øjne.

Efter afleveringen: drift og vedligehold

Når byggeriet er afleveret, bør du gemme tegninger, installationsdokumentation og garantibeviser samlet. Hold øje med fugtforhold det første år, hvor nye konstruktioner udtørrer, og luft ud jævnligt.

Løbende vedligehold forlænger levetiden: tjek tag, tagrender og fuger årligt, mal udvendigt træ efter behov, og kontrollér vådrum for utætte fuger. Har du fjernvarme eller nyt varmeanlæg, følg leverandørens serviceinterval.

Derfor bør du sammenligne 3 tilbud

Totalentrepriser prissættes forskelligt, fordi firmaerne vurderer risiko, materialer og timeforbrug forskelligt. Tre tilbud giver dig:

• Et realistisk prisniveau for netop dit hus
• Indblik i forskellige løsningsforslag
• Bedre grundlag for at forhandle omfang og tidsplan
• Mulighed for at vælge det firma, du har bedst kemi med

Det er sjældent det billigste tilbud, der er bedst, det er det, hvor omfanget er tydeligt beskrevet.

Kom i gang

Beskriv dit projekt på cirka et minut: boligtype, kvadratmeter, hvad du ønsker udført og hvornår. Herefter bliver opgaven matchet med totalentreprenører, der arbejder i Roskilde og på Sjælland, og du modtager 3 tilbud, gratis og helt uforpligtende. Du vælger frit, om du vil gå videre med et af dem.

Hos BoligOpgaver finder du også hjælp til andre boligopgaver i Roskilde og resten af landet.