Hvad koster totalentreprise i København?

Hvad dækker en totalentreprise?

Ved en totalentreprise indgår du én aftale med én virksomhed, der står for både projektering og udførelse. Totalentreprenøren tegner, beregner, køber ind, koordinerer fagene og afleverer et færdigt resultat.

Det betyder i praksis:

• Én kontrakt og én kontaktperson
• Én samlet pris og én tidsplan
• Ét ansvar for fejl og mangler
• Færre koordineringsopgaver for dig som boligejer

Modellen bruges typisk til større projekter, hvor mange fag skal spille sammen, for eksempel totalrenovering af en københavnsk etagelejlighed eller en tilbygning til et hus i udkanten af byen.

Typiske totalentrepriser i København

Boligmassen i København er præget af etageejendomme fra slutningen af 1800-tallet og begyndelsen af 1900-tallet, nyere lejligheder i havneområderne samt villaer og rækkehuse i de ydre bydele. Det giver forskellige projekttyper:

• Totalrenovering af ejer- eller andelslejlighed
• Nedrivning af vægge og ny planløsning
• Nyt køkken og bad med flytning af installationer
• Udnyttelse af loft- eller kælderrum
• Tilbygning, udestue eller ny førstesal på hus
• Nybyggeri i totalentreprise på grund i yderdistrikterne
• Efterisolering, nye vinduer og fugtsikring

Sådan forløber et projekt trin for trin

1. Indledende møde: entreprenøren gennemgår boligen og dine ønsker.
2. Projektering: tegninger, materialevalg og statiske beregninger.
3. Tilbud og kontrakt: fast pris, tidsplan og betalingsplan aftales.
4. Myndigheder: ansøgning om byggetilladelse og evt. dispensation.
5. Nedrivning og råhus: bærende konstruktioner, huller, understøtning.
6. Installationer: VVS, el, ventilation og gulvvarme.
7. Lukning og overflader: gips, murerarbejde, gulve og maling.
8. Aflevering: gennemgang, mangelliste og dokumentation.
9. Garantigennemgang: typisk efter et og fem år.

Priser på totalentreprise

Prisen på en totalentreprise afhænger af omfang, materialer, boligens tilstand og adgangsforhold. Nedenstående spænd er generelle og landsdækkende og skal ses som pejlemærker, ikke et tilbud.

Alle priser er inkl. moms og varierer i praksis betydeligt fra projekt til projekt.

Hvad påvirker prisen mest i København?

• Adgangsforhold: smalle gader, trapper uden elevator og manglende plads til container eller lift øger arbejdstiden.
• Byggeriets alder: gamle etageejendomme kan skjule fugt, råd i bjælkeender eller utætte faldstammer.
• Bærende indgreb: nedrivning af vægge kræver ingeniørberegning og stålbjælker.
• Installationer: flytning af bad eller køkken er dyrere end at bygge på samme placering.
• Materialeniveau: standardløsninger mod specialsnedkeri og massive materialer.
• Krav fra ejendommen: andels- og ejerforeninger kan stille krav til lyd, faldstammer og arbejdstider.

Materialer og løsninger

Materialevalget bestemmer både pris, holdbarhed og indeklima. I ældre københavnsk byggeri arbejdes ofte med:

• Mursten, kalk- og pudsmørtel til facade og indervægge
• Konstruktionstræ og stål til nye bærende konstruktioner
• Beton til dæk, terrændæk og fundamenter
• Isolering, hvor fugtteknik og dampspærre skal passe til den eksisterende konstruktion
• Gipsplader, lydvægge og nye døre
• Nye rørinstallationer, kabler og eltavle
• Vinduer i træ eller træ/alu, ofte med hensyn til facadens udtryk

Regler, tilladelser og bevaringshensyn

Mange projekter i København kræver byggetilladelse fra kommunen, for eksempel ændringer i bærende konstruktioner, nye boligenheder, tilbygninger og ændret anvendelse af loft eller kælder. En totalentreprenør står normalt for ansøgning og dokumentation.

Vær desuden opmærksom på:

• Lokalplaner og eventuelle bevaringsbestemmelser for facader, tage og vinduer
• Krav til brand og lydisolering mellem boliger
• Generalforsamlings- eller bestyrelsesgodkendelse i andels- og ejerforeninger
• Autoriseret arbejde på el, vand og afløb
• Anmeldelse ved arbejde med asbest, bly eller PCB

Totalentreprise eller hovedentreprise?

I en hovedentreprise står du selv for projektet og tegningerne, mens én entreprenør udfører arbejdet. I en totalentreprise ligger både projektering og udførelse hos entreprenøren.

• Vælg totalentreprise, hvis du vil have fast pris, minimal koordinering og ét ansvar.
• Vælg hovedentreprise, hvis du har et færdigt projekt og selv vil bestemme detaljerne.

Totalentreprise giver typisk hurtigere gennemførelse, fordi projektering og udførelse kan overlappe.

Tidsplan og hvad du bør aftale skriftligt

En gennemgribende lejlighedsrenovering i København løber ofte over 2-5 måneder, mens tilbygninger og nybyggeri typisk tager længere. Myndighedsbehandling kan lægge uger til.

Sørg for at kontrakten indeholder:

• Klar beskrivelse af ydelser og materialer (og hvad der ikke er med)
• Fast pris eller tydelige regler for ekstraarbejde
• Tidsplan med start, milepæle og aflevering
• Betalingsplan efter fremdrift, undgå store forudbetalinger
• Aftale om AB-vilkår, forsikring og garanti
• Håndtering af byggeaffald og oprydning

Vedligehold efter afleveringen

Nyt byggeri kræver også opmærksomhed. Gem alle tegninger, el- og VVS-dokumentation samt produktdatablade i én mappe.

• Følg op på mangellisten inden for de aftalte frister
• Book garantigennemgang efter 1 år
• Tjek fuger i bad og omkring vinduer årligt
• Rens tagrender og afløb, især i byejendomme med flade tagpartier
• Luft ud og hold styr på fugt efter efterisolering

Derfor giver 3 tilbud bedre beslutninger

Totalentrepriser er sjældent identiske: to entreprenører kan løse samme projekt med vidt forskellige metoder, materialer og tidsplaner. Med tre tilbud kan du:

• Se prisniveauet for netop din opgave i København
• Sammenligne hvad der reelt er inkluderet
• Vurdere tidsplan, referencer og kommunikation
• Stå stærkere i forhandlingen om detaljer og ekstraarbejde

Læs tilbuddene på indhold, ikke kun på bundlinjen.

Kom godt i gang

Beskriv dit projekt på cirka et minut: boligtype, kvadratmeter, hvilke rum og fag der er i spil, og hvornår du ønsker start. Derefter bliver du sat i kontakt med lokale totalentreprenører, så du modtager 3 gratis og uforpligtende tilbud til sammenligning. Du bestemmer selv, om og med hvem du går videre.

Hos BoligOpgaver finder du også hjælp til andre boligopgaver i København og resten af landet.