Hvad koster totalentreprise i Gladsaxe?

Hvad dækker en totalentreprise?

Ved en totalentreprise indgår du én aftale med én virksomhed, der påtager sig ansvaret for både projektering og udførelse. Totalentreprenøren tegner eller får tegnet projektet, søger myndighedsgodkendelse, hyrer og koordinerer alle fag og afleverer et færdigt resultat.

Det betyder i praksis:

• Én kontrakt, én tidsplan og ét samlet budget
• Én kontaktperson gennem hele forløbet
• Entreprenøren bærer ansvaret for grænseflader mellem fagene
• Du slipper for selv at jonglere tømrer, murer, VVS, el og maler

Modellen kaldes også nøglefærdig renovering, fordi du overtager boligen klar til indflytning.

Typiske projekter i Gladsaxe

Gladsaxe, med bydele som Søborg, Buddinge, Bagsværd og Mørkhøj, rummer mange parcelhuse og villaer fra midten af 1900-tallet samt rækkehuse og etagebyggeri. Det giver nogle klassiske projekttyper:

• Totalrenovering af villa fra 1930'erne-1960'erne, hvor el, vand, isolering og planløsning tages på én gang
• Tilbygning i ét plan til køkken-alrum eller ekstra børneværelse
• Udnyttelse af tagetage med kvist eller nye tagvinduer
• Ombygning af kælder til opholdsrum, hvor fugt og lofthøjde skal håndteres
• Nedrivning og nybyggeri på en eksisterende grund

Hvad indgår i entreprisen?

En totalentreprise samler typisk hele kæden af arbejder:

• Projektering, myndighedsprojekt og ansøgning om byggetilladelse
• Nedrivning, jordarbejde og fundament
• Råhus: beton, mursten og konstruktionstræ
• Tag, vinduer og døre samt efterisolering
• Nye rørinstallationer, kabler, el-tavle og ventilation
• Gips, spartling, malerarbejde og gulvlægning
• Køkken, bad og fast inventar
• Byggerengøring, aflevering og garantigennemgang

Omfanget aftales i en entreprisebeskrivelse. Jo mere præcist den er formuleret, jo lettere er det at sammenligne tilbud.

Priser på totalentreprise

Priser på entreprenørarbejde varierer meget med omfang, materialevalg, boligens tilstand og adgangsforhold på grunden. Nedenstående spænd er generelle landsdækkende niveauer inkl. moms og skal kun bruges som pejlemærke.

Prisen afhænger af omfang, materialer og tilstand. Kun et konkret tilbud efter besigtigelse giver et retvisende billede.

Hvad påvirker prisen mest?

• Om bærende vægge, tag eller fundament berøres
• Behov for nye installationer i hele boligen
• Kvalitetsniveau på køkken, bad, gulve og vinduer
• Fugt, skimmel eller skjulte skader i ældre huse
• Trange adgangsforhold og plads til materialeoplag på grunden

Processen trin for trin

1. Idé og behov: Du beskriver ønsker, kvadratmeter og budgetramme.
2. Besigtigelse: Entreprenøren gennemgår boligen og vurderer konstruktioner.
3. Tilbud og kontrakt: Fast pris eller overslag, tidsplan og betalingsplan aftales skriftligt.
4. Projektering: Tegninger, statik og myndighedsprojekt udarbejdes.
5. Byggetilladelse: Ansøgning behandles af kommunen.
6. Udførelse: Fagene koordineres, og du får løbende byggemøder.
7. Aflevering: Fælles gennemgang, mangelliste og dokumentation.
8. Garantigennemgang: Typisk efter cirka et år.

Regler og byggetilladelse

Tilbygning, nybyggeri og ændringer i bærende konstruktioner kræver som regel byggetilladelse fra Gladsaxe Kommune. Ansøgning sker digitalt, og bebyggelsesprocent, højde og afstand til skel skal overholde BR18 samt den lokalplan eller de servitutter, der gælder for din adresse.

Husk også:

• El- og VVS-arbejde skal udføres af autoriserede virksomheder
• Ændret anvendelse af kælder kan kræve godkendelse
• Ejerforeninger og rækkehusgrundejerforeninger kan have egne regler

En erfaren totalentreprenør står for ansøgningen og dialogen med kommunen.

Materialevalg der holder

Mange huse i området er murede med tegltag eller eternit. Vælg materialer, der passer til husets udtryk og til et kystnært, blæsende klima:

• Mursten og puds i samme farvespil som den eksisterende facade
• Tegl- eller betontagsten med lang levetid
• Trælameller eller pladebeklædning på moderne tilbygninger
• Rigelig isolering i tag, ydervæg og terrændæk
• 3-lags vinduer for komfort og lavere varmeregning

Aftal fabrikat og type skriftligt, så tilbuddene bliver sammenlignelige.

Tidsplan og budgetstyring

Et realistisk forløb for en villarenovering er ofte 3-8 måneder inkl. projektering og myndighedsbehandling; en mindre tilbygning kan gennemføres hurtigere. Bed altid om:

• Hovedtidsplan med milepæle og forventet afleveringsdato
• Betalingsplan knyttet til færdiggjorte etaper
• Aftale om håndtering af tillægsarbejder skriftligt
• Reserve på 10-15 % til uforudsete forhold i ældre boliger

Totalentreprise eller hovedentreprise?

Ved hovedentreprise står du selv for projektet og rådgiveren, mens én entreprenør udfører arbejdet efter dit udbudsmateriale. Ved totalentreprise ligger både design og udførelse hos samme part.

• Totalentreprise: færrest kontaktpunkter, hurtigere beslutninger, entreprenøren styrer løsningerne
• Hovedentreprise: mere kontrol over detaljer og materialer, men kræver mere tid fra dig

For de fleste boligejere i Gladsaxe er totalentreprise den enkleste vej gennem et større byggeprojekt.

Aflevering, garanti og vedligehold

Ved afleveringen gennemgår du boligen sammen med entreprenøren og noterer eventuelle mangler. Få udleveret el- og VVS-dokumentation, tegninger og produktdatablade.

Efterfølgende vedligehold:

• Tjek tag, inddækninger og tagrender to gange årligt
• Hold fuger og træværk malet og tætte
• Rens ventilationsventiler og filtre
• Vær opmærksom på revner eller fugtmærker det første år og meld dem inden garantigennemgangen

Derfor bør du sammenligne 3 tilbud

Tilbud på samme opgave kan variere betydeligt, fordi entreprenører regner med forskellige løsninger, kvalitetsniveauer og bemanding. Med tre tilbud kan du:

• Se hvad markedsprisen realistisk er for dit projekt
• Opdage poster, som én entreprenør har glemt eller sat som tillæg
• Vurdere tidsplan, referencer og kemi med projektlederen
• Forhandle på et oplyst grundlag

Kom godt i gang

Beskriv dit projekt på cirka ét minut: adresse i Gladsaxe, boligtype, hvad der skal renoveres, bygges til eller ombygges, og hvornår du gerne vil starte. Du bliver herefter matchet med op til tre lokale totalentreprenører, som kontakter dig for besigtigelse og giver skriftlige tilbud. Det er gratis og helt uforpligtende, du vælger selv, om du vil gå videre med et af tilbuddene.

Hos BoligOpgaver finder du også hjælp til andre boligopgaver i Gladsaxe og resten af landet.