Hvad koster totalentreprise i Gentofte?

Hvad dækker en totalentreprise?

Ved en totalentreprise indgår du én aftale med én virksomhed, som står for både projektering og udførelse. Totalentreprenøren tegner eller får tegnet projektet, søger byggetilladelse, indkøber materialer, styrer tidsplanen og koordinerer alle fag, tømrer, murer, VVS, el, maler og gulvlægger. Du har dermed kun én kontaktperson og én kontrakt at holde dig til, hvilket typisk giver færre koordineringsopgaver og et klarere ansvar, hvis noget skal rettes undervejs.

Totalentreprise, hovedentreprise eller fagentreprise

De tre entrepriseformer fordeler ansvaret forskelligt:

• Totalentreprise: Entreprenøren har både projektering og udførelse. Bedst hvis du ønsker en nøglefærdig løsning med minimal egen indsats.
• Hovedentreprise: Du (eller din rådgiver) står for projektet, mens én entreprenør udfører og styrer underentreprenører.
• Fagentreprise: Du aftaler direkte med hvert fag og koordinerer selv. Kan være billigere, men kræver tid og overblik.

Mange boligejere i Gentofte vælger totalentreprise til større projekter, netop fordi ansvaret er samlet ét sted.

Typiske opgaver i Gentofte

• Totalrenovering af villa eller rækkehus, nyt køkken, nye badeværelser, gulve, overflader og installationer
• Tilbygning med stue, værelser eller udestue
• Inddragelse og udnyttelse af tagetage
• Ombygning af planløsningen, fx åbning mellem køkken og opholdsrum
• Kælderrenovering med fugtsikring og nye overflader
• Nybyggeri af parcelhus efter nedrivning
• Udskiftning af tag, vinduer og efterisolering i ét samlet forløb

Boligtyperne i området

Gentofte-området er præget af villakvarterer med boliger fra begyndelsen af 1900-tallet frem til nyere tid, murermestervillaer, funkishuse, patriciervillaer og efterkrigstidens parcelhuse. Det betyder ofte massive murværkskonstruktioner, ældre trædæk, originale vinduespartier og installationer, der er skiftet i flere etaper. En erfaren totalentreprenør regner derfor med registrering af eksisterende forhold, inden budgettet lægges fast. Grundene ligger tæt i flere kvarterer, så adgangsforhold, stillads og materialeoplag skal planlægges konkret.

Priser på totalentreprise

Priser på totalentreprise opgives typisk pr. kvadratmeter eller som en samlet byggesum. Nedenstående spænd er generelle, landsdækkende niveauer til budgettering, prisen afhænger af omfang, materialer, konstruktionernes tilstand og ambitionsniveau.

Alle beløb er inkl. moms og vejledende. Kun et tilbud på dit konkrete projekt giver den reelle pris.

Hvad påvirker prisen

• Kvadratmeter og hvor mange rum, der berøres
• Om bærende vægge, fundament eller tag skal ændres
• Tilstanden af skjulte konstruktioner, fugt og eventuelle miljøfarlige materialer
• Niveauet på køkken, bad, gulve, vinduer og armaturer
• Om el og VVS skal lovliggøres eller helt udskiftes
• Adgangsforhold, plads til container og stillads på grunden
• Om du bor i boligen under byggeriet, eller håndværkerne har fri adgang

Processen trin for trin

1. Idé og behov: Du beskriver ønsker, ramme og tidshorisont.
2. Besigtigelse: Entreprenøren gennemgår boligen og opmåler.
3. Projektforslag og tilbud: Tegninger, materialebeskrivelse og pris.
4. Kontrakt: Aftale med tidsplan, betalingsplan og garanti.
5. Myndighedsbehandling: Ansøgning om byggetilladelse, hvor det kræves.
6. Udførelse: Nedrivning, råhus, lukning, installationer, overflader.
7. Aflevering: Gennemgang, mangelliste og dokumentation.

Byggetilladelse og regler

Tilbygning, nybyggeri, ændret anvendelse og indgreb i bærende konstruktioner kræver som hovedregel byggetilladelse fra Gentofte Kommune. Lokalplaner og eventuelle servitutter kan sætte rammer for bebyggelsesprocent, højde, taghældning, facadematerialer og placering på grunden. I kvarterer med bevaringsværdige huse kan der desuden være krav til facadeudtryk og vinduer. En totalentreprenør udarbejder myndighedsprojektet og står for dialogen med kommunen, så du ikke selv skal tolke bestemmelserne.

El, VVS og autorisation

El- og vandinstallationer skal udføres af autoriserede virksomheder, og arbejdet skal dokumenteres. Sørg for at tilbuddet oplyser, hvem der udfører de autoriserede fag.

Materialevalg

Materialer udgør en stor del af budgettet, og valgene bør matche husets alder og udtryk. Til råhus og konstruktion anvendes typisk beton, mursten, konstruktionstræ, isolering og gipsplader. Til klimaskærmen vælges tagmaterialer, vinduer og døre, der harmonerer med facaden, i ældre villaer ofte trævinduer med sprosser og tegltag. Indvendigt kommer rørinstallationer, kabler, gulve og overflader. Bed om et konkret materialeafsnit i tilbuddet, så du kan sammenligne kvalitet og ikke kun pris.

Tidsplan og økonomistyring

En realistisk tidsplan er lige så vigtig som prisen. Bed om hovedaktiviteter med datoer, milepæle og en betalingsplan, der følger fremdriften, ikke store forudbetalinger. Aftal skriftligt, hvordan ekstraarbejder prissættes og godkendes, samt hvem der bestiller container, stillads og byggestrøm. En afsat post på 10-15 procent til uforudsete forhold er fornuftig i ældre boliger, hvor skjulte skader først viser sig efter nedrivning.

Aflevering, garanti og vedligehold

Ved afleveringen gennemgår du og entreprenøren byggeriet og noterer eventuelle mangler i en mangelliste med frist for udbedring. Gem tegninger, el- og VVS-dokumentation samt produktdatablade, det er værdifuldt ved senere salg. Efterfølgende vedligehold handmest om at holde klimaskærmen tæt: eftersyn af tag og inddækninger, maling af træværk, rensning af tagrender og kontrol af fuger i bad. Sæt et årligt eftersyn i kalenderen.

Derfor er 3 tilbud en fordel

Totalentrepriser kan prissættes meget forskelligt, fordi entreprenørerne foreslår hver deres løsning. Med tre tilbud kan du sammenligne:

• Samlet pris og hvad der reelt er inkluderet
• Materialekvalitet og produktvalg
• Tidsplan og bemanding
• Håndtering af myndighedsprojekt og ekstraarbejder
• Garantiforhold og forsikring

Du får både et bedre beslutningsgrundlag og en mere realistisk fornemmelse af markedsniveauet for dit projekt.

Kom godt i gang

Beskriv dit projekt i Gentofte på cirka ét minut, hvad du vil have lavet, boligens alder og størrelse samt hvornår du gerne vil starte. Derefter bliver du sat i kontakt med op til tre lokale totalentreprenører, der giver gratis og uforpligtende tilbud. Du vælger selv, om du vil gå videre, og med hvem.

Hos BoligOpgaver finder du også hjælp til andre boligopgaver i Gentofte og resten af landet.